Сумма материальных затрат на строительство, сроки, в которые можно уложиться при возведении, — все это определяется на самом первом этапе. Таким этапом является проектирование жилого дома. Конечно, проект наглядно представляет будущий дом, но главное в нем не это. Лишь следуя пунктам проекта можно вообще построить что-то жизнеспособное, а получить разрешение на строительство можно, только представив в контролирующие инстанции проект для утверждения.
Составление проекта начинается с изучения участка земли, отведенного под строительство. Каковы его границы? Каков состав грунта? Имеются ли подземные воды и насколько глубоко они распложены? Сведения об этом прилагаются к кадастровому плану участка, который можно получить в Государственном земельном кадастре, и передаются проектировщикам для составления Генплана. В кадастровом плане должно приводиться расположение участка по сторонам света, информация о наличии/отсутствии инженерных магистральных сетей на территории участка, а также геодезическая съемка участка.
Гидрогеологические, а также геологические исследования часто доверяются сторонней аккредитованной организации. Обходятся они в сумму от 50 до 80 тысяч рублей. Иногда проще указать эти изыскания отдельным пунктом в техническом задании, и тогда ими займется разработчик проекта. Необходимые сведения о грунтах (геоподоснова) включают в себя информацию о физических свойствах грунта, о степени жесткости и глубине залегания вод, а также о структуре пластов грунта. Проект, конечно, может быть составлен и без учета геологических исследований, если это угодно застройщику. Однако в этом случае имеется определенный риск возникновения ошибок проектирования. Проектная организация за эти ошибки нести ответственности уже не будет – отвечать будет только застройщик.
Большое значение для владельцев дома имеют потери тепла и, соответственно, перерасход энергии. Тепло наиболее часто уходит через толщу стен, через кровлю и этажные перекрытия. Поэтому особое внимание при составлении проекта уделяется выбору строительного материала как самих конструкций, так и теплоизоляции.
В целом, на подготовку проекта уходит до 4-х месяцев. А если речь идет о проекте современного «умного» дома с автоматической вентиляцией и прочими модными «фишками», то его проектирование может занять и более длительный срок. Рабочий проект обязательно включает в себя такие разделы:
— архитектура (общая информация, поэтажный план, фасад, необходимые разрезы, чертеж кровли и текстовая часть);
— конструктив (фундаменты с подробными чертежами, чертежи перекрытий и конструкции стен, расположения стропил и пр.);
— инженерный раздел (схемы всех коммуникаций – от электроснабжения до вентиляции).
Последний раздел включает в себя планы всех этажей с расположением оборудования и спецификацией для каждой системы.
Принимая проект в работу, застройщик обязан убедиться в том, что все разделы присутствуют. Если проект составлен подробно и полно, для подрядной организации уже не останется никаких лазеек, чтобы необоснованно раздуть стоимость выполнения работ или попросту «схалтурить», сославшись на недостатки проекта.
Отдельно стоит упомянуть разработку дизайнерского проекта интерьера. Эта работа должна вестись параллельно с выполнением строительного проекта. Соль здесь в том, что дизайнер обычно пытается внести изменения в планировку помещений и схемы коммуникаций. Это без особого восторга воспринимается застройщиком и увеличивает стоимость работ. А если вопросы дизайна и интерьера решать во время проектирования, подобных проблем можно избежать.
